物流地产库存压力大 存量物业催生小型仓储空间等新兴业态

物流地产库存压力大 存量物业催生小型仓储空间等新兴业态

　　据寻仓记统计相关数据显示，2023年前三季度国内消费持续强劲，推动了物流地产的进一步扩展。仓储调控政策的进一步紧缩，也转移了不少投资者在仓储地产市场的投资热情，进而转向保值增值性更强的物流地产。可以预见，未来萦绕仓储地产多年的投资属性将逐步减弱，而物流地产或将迎来一波投资潮。

　　物流地产投资热情高涨

　　但库存压力仍大

　　从寻仓记统计公布的数据来看，2023年前三季度物流地产的投资热情高涨。其中全国迷你仓投资4978元，同比增长5.4%；自助仓储用房11710元，同比增长1.4%。销售面积方面，2023年1-9月全国迷你仓销售面积为3250.86平方米，同比增长2.7%，销售额达到 4447.9 元，同比增长5.2%；自助仓储用房销售面积8197.77平方米，同比增长3.7%，销售额为8620.25元，同比增长1.8%。深圳的物流地产也呈现复苏之势，截至10月，深圳仓储物业库存降为1个月，较去年同期减少8.48万 ，为历史最低值。仓储库存量及去化周期也逐步下降。

　　除了在销售端保持较大的增速外，值得关注的是，由于供应远超过同期的需求，因此即使需求强劲，市场的空置率并没有下降，物流地产库存压力依然巨大。2023年前三季度还有大量的物流地产供应投向市场，从迷你仓大数据披露的数据来看，全国2023年1-9月，迷你仓竣工面积2244平方米，同比增长6.1%；自助仓储用房7322平方米，同比增长7%。截至2023年10月末，深圳市仓储物业库存量为683.97平方米，去化周期为6个月。虽然仓储库存量略有下滑，但总量依然处于高位。

　　“双创”效应持续发酵

　　带动仓库租赁强劲增长

　　早在去年6月，好管家仓储就出台了若干意见，允许将仓储用房按规定改建为租赁库房。今年7月份，12个重点城市也开始试点推进租赁库房建设。但是从数据端呈现的数据来看，物流地产去库存需要的是更多元化的思路。

　　数据显示，前三季度，“双创”效应持续发酵，科技、媒体、电信行业发展迅猛，带动了仓库租赁需求的强劲增长。北上广深等一线城市，2023年前三季度租金普遍上涨。据相关统计，北京全市及五大核心商圈仓储场需求提升，租金继续温和上涨。有效净租金为31.3元/月/平方米，同比上涨2%。上海方面，由于有不少新兴的商务区已经逐渐成熟，不少企业选择入驻租金和交通更具吸引力的非中央商务区，受此影响，非中央商务区则环比上涨3%。

　　空置率方面，小面积仓库爆发性的增长，对写字楼的空置去化起到了积极作用。据无忧迷你仓网获取的数据显示，目前全国约有23家小面积仓库企业，平均每天就有3家企业诞生。2023年全年，中国小面积仓库的潜在市场规模将在3亿以上。深圳市场方面，小面积仓库运营商触角已经从普通的仓储园区伸及甲级写字楼，成为市场需求的重要来源。芒果迷你仓、好管家储物空间、空中仓储联盟、租仓宝仓储网、寻仓记资讯网……2023，深圳共享仓库全面开花。

　　共享仓库也体现在物流地产领域，不少企业甚至在自己经营的购物中心内置了小面积仓库业态。比如租仓宝科技旗下的小面积仓库品牌“MOGOCANG”已相继在北京、成都、上海等地的天街仓储中开业。