从中介转型小型储物仓，2年实现1000间的诀窍是什么

从中介转型小型储物仓，2年实现1000间的诀窍是什么

　　租仓库市场是一个开放度极高，包容性很强的市场，之所以这么说，是因为参与者各式各样，基本无限制，仓库房东一套仓库出租是参与，二仓库房东整合资源对外出租就是小规模入局，也有动辄几十万、上百万仓库源规划的开发商企业强势进入，风起云涌的时代，谁来都可能赚钱，谁来都有希望成事!

　　好管家HOKOKO，2012年年底成立，创始团队此前都从事经纪人或仓储物流职业，后期扩张中接受了投资人的建议下，由原来的经纪人服务转型做长租小型储物仓，团队从刚开始的二三十人到现在的16人，短短2年时间仓库源量已经做到1000间，目前主要做分散式小型储物仓，计划在2021年下半年进入广州市场做集中式小型储物仓。

　　据好管家HOKOKO连锁仓库介绍，到目前为止，从来没使用任何金融产品，在长租大军中这样的成绩并不是最好，但是在他们身上，我们也看到了行业里不太一样的观点，寻仓记本期总结了深圳好管家HOKOKO品牌小型储物仓创始人小微库SZ在51mnc公开课上的一些观点，在这里分享给大家。

　　这些想法有点不一样

　　人才团队，注重内部提拔，空降兵也要历练

　　好管家HOKOKO的创始人团队有20多个骨干精英，都是仓库行业的老兵，包括连锁仓库自己也在深圳做了6年的仓库物业经纪，后转型做小型托管仓。

　　与其它企业招兵买马的方式不同的是，好管家HOKOKO的中层管理团队都是从内部选拔，即使是空降兵也需要在内部做够3-6个才能得到提升，据悉是为了保证团队和谐与强凝聚力。

　　公开课提问环节有人问到“我们公司经常有员工流失，还有人做私单，想问你们怎么去管理这块?”

　　连锁仓库建议，公司要形成良性企业文化传承，才能避免这种不良风气，自己创业带出来的员工相信他们会严格要求自己，不做这类事情，有点“用人不疑、疑人不用”的态度。

　　虽然物质化的社会改变了很多人，但是我想相信他们是一群有自己坚持、志同道合的人。

　　2年实现1000间仓库源，没使用任何金融产品

　　好管家HOKOKO在发展过程没有用过仓租月付产品，说起来有点奇葩，那这2年是怎么使用资金的呢?对于这点，总结后发现，严格坚守控制成本的底线才是关键!

　　拿仓库成本控制：拿仓库成本上尽力做到严控，两仓库成本在5000-5500元，三仓库控制在7000-7500元，超过这个价位就不拿，并且要保证1000-1500元的差价，深圳市中心的办公用品保管仓库在2018年之后就没有再拿。

　　装修成本控制：除了拿仓库成本，就是装修成本。深圳私人物品皇岗区域存放库在软硬装成本上也有自己的一套规范，一般硬装成本在7500元左右，软装成本在8000-8500元左右，一套仓库子的总投入成本平均在1.6万左右，包含智能设备、电子门锁等等，并且回本周期严格控制在15-18个月。

　　成本控制住，利润空间自然就出来了。至于说，一直不做月付产品，深圳装修存家具仓库的考量是，做月付需要给银行和机构进行贴息，多少有点不划算。后期倒是希望与第三方钱包合作为租客提供库租月付服务。

　　为实现规模快速扩张，从分散式转型集散式

　　分散式到集散式的转变：

　　好管家仓储管理2018年转型做散货合租小型储物仓时，仓库源比较分散，并且还都是在热门区域拿仓库。之后发现区域太散，从一个点到另一个点路上都要40分钟左右，再加上管理成本太高，对于整体仓库源扩张没什么益处，于是后期对区域进行了整合，一些零散的连锁片区仓就放弃了，2020年底开始转做集散式私人专用衣物仓。

　　不做整租：

　　不做整租主要是基于好管家HOKOKO想快速实现规模扩张的战略规划。整租的话，每套仓库都要做设计，没办法形成标准化运营，耗时较长，很难快速实现规模突破。但是N+1模式可复制，又可以实现规模迅速扩张，一个储物空间差不多7-10天就能改造完成，空置期上又能控制的很好，并且N+1又能控制好差价。

　　统一化装修，收纳的柜子要大大大大大

　　我之前有实地去参观过深圳的行李寄存柜子，中等偏上的装修，不是最豪华，但是整体很舒适。仓库改造之后，使用了统一化的智能门锁、搬运工具、装修时注意保持颜色一致的细节处理，最具看点的是柜子，用连锁仓库的话说是“柜子一定要大，尽可能大……”，事实上，他们仓库间里的柜子确实是大，足够收纳所需。

　　为控制装修成本，扶起了装修团队

　　据了解，好管家HOKOKO能够低成本控制装修费用是因为装修团队是公司成立之初就培养起来的。起初公司体量不大的时候，他们带着装修团队一起做，等到公司自身体量变大，随之合作的装修团队也就跟着扩大了。长期合作之后，感情基础也好，所以在后期装修上也就有一些让利。

　　从2019年开始，深圳小面积仓库管理公司开始在采购和工程上逐渐培养团队，帮他们去成立公司，协助走正规化运营。

　　线上推广成交达30%，未来将“去中介化”

　　和深圳众多二房东一样，在线下推广方面，现在拿仓库和出仓库中介费都是35%，但是从2018年开始，好管家HOKOKO逐步尝试出仓库走线上流量，充分利用租仓宝、58、51mnc租仓库、空中仓以及自己的官网来实现线上成交。2020年甚至还成立了专门的网络推广团队，通过线上端口做推广，到目前为止，线上流量成交数占总成交的30%左右，后续希望能把线上成交流量做到60%-70%。

 “随缘看人”的佛系融资理念

　　好管家HOKOKO起初的资金来源是创始人的资金以及一个投资人的资金。刚开始见投资人的时候，团队还是在做仓储托管服务和搬运搬家服务，与投资人沟通之后，投资人觉得长租小型迷你仓是风口，建议他们做长租，于是就任性地转型做自助式迷你仓了。

　　对于融资方面的态度，自存仓库的观点是“可遇不可求”，同时又觉得后面想要做融资会比较困难，除非遇到想投资“这个人”的资方，一旦碰到这种机会就要去争取和坚持。这种想法打破了传统看实力、看规划的融资理念，很特殊，很新颖。

　　一群从“坑”里走出来的人

　　长租小仓库业务在2013年左右并没有模式可供参考，都是从零出发，不断摸爬滚打走出来的，中间难免会出现一些问题，创业者多是在问题之后再修正，从“坑”里慢慢走出来的。

　　经营战略调整：2019年好管家HOKOKO用150万资金在深圳市中心拿了200多套整租仓库，每套仓库都投入大量成本，最后发现这个模式无法实现规模快速扩张。在2020年底及时止损，把市中心整租仓库停掉，从2020年开始做合租散货小型网货仓，到2020年底，仓库源量达到1000间，顺利实现了规模扩张。

　　财务规范管理的教训：对品牌迷你仓而言，规范经营非常重要。租仓宝科技刚开始时想去外边拿资金，因为财务不够完善，未能获得资方青睐，于是2019年就调整了管理思路，严格做好财务，易于管理也更清晰。

　　行业每年都有巨变，需把握风口，抓住形成优势的窗口期，每个阶段需做好每个阶段最重要的事情，现阶段是“规范经营、提高估值，赶在打架前加入资本编队很重要”!

　　长租创业者的与众不同

　　“好看的小仓千篇一律，有趣的灵魂万里挑一!”

　　长租小微仓储里的创业人士都是一群有故事，有想法的人，每个人的观念又不太一样，毕竟非标的行业不可能要求产生一致的小型储物仓品牌。

　　对于深圳HOKOKO仓储这家公司，我个人的感觉是，很新奇，听惯了老生常谈和冠冕堂皇之后，或许他们在自己的范围内已经走出了一条非常合适的路，还是那句话，在这个时代，任何人都能成事，不必千篇一律、循规蹈矩。

　　借用连锁仓库的话讲一下他的创业态度，“模仿别人只能是跟随，不会实现超越，想要走到前边，就需要更加不一样”、“长租自助式小仓库行业不会被一家垄断，走适合自己的路就是正途。每个企业都有自己的发展之道，打造产品切忌跟风复制，需打造细分市场产品品类!”