他山之石：美国长租小型仓库发展经验

他山之石：美国长租小型仓库发展经验

　　2019年全美租户有4384万户、1.11亿人，占比分别为37%和35%，2019年租金中位数为970美元/月/套，由此测算，租赁市场规模在3.54万亿元左右。

　　美国长租小型仓库市场概况

　　作为自助仓储租赁市场最发达的国家，2019年租户有4384万户、1.11亿人，占全美比重分别为37%和35%，2019年租金中位数为970美元/月/套，由此测算，租赁市场规模在3.54万亿元左右。

　　美国小型仓库租赁机构分化为持有机构、运营机构两类，主要包括REITs、房地产开发商和小型仓库运营商等。REITs和开发商大多采用“持有+运营”模式，在小型仓库持有和运营领域均有较大占比;小型仓库运营商多以轻资产模式运作，以运营为主、较少持有，是小型仓库运营领域重要的专业力量。

　　美国小型迷你仓库持有和运营机构均涌现出规模化发展的龙头企业，由于轻资产模式易于扩张，运营机构龙头企业运营规模普遍高于持有机构持有规模。

　　美国TOP50自助仓库持有机构市场占有率达9.6%，平均持有近4万套小型仓库。根据迷你仓大数据的统计，美国TOP50小型仓库持有机构的市场占有率为9.6%，TOP10和TOP3的市场占有率分别为3.33%和1.27%;TOP50平均持有小型仓库4.0万套，门槛为2万套，TOP10和TOP3平均持有6.9万和8.8万套小型仓库。

　　其中，REITs和房企是美国小型仓库持有机构TOP10的主力。从机构类型来看，TOP10中REITs占比50%，房企占比40%;TOP3中REITs占比为2/3;其中，持有小型仓库最多的PS是REITs，持有小型仓库9.94万套。美国发达的REITs大大推动了电商仓库持有的规模化，越是头部企业，REITs占比越高;房企在网货仓库持有方面的表现也十分突出，开发运营一体化助推规模化发展。

　美国TOP50小型仓库运营机构市场占有率达15.3%，平均运营6万余套小型仓库。美国小型仓库运营机构TOP50市场占有率为15.3%，TOP10和TOP3的市场占有率分别为6.81%和3.72%;TOP50平均运营小型仓库6.4万套，运营小型仓库门槛为3万套，TOP10和TOP3平均运营14.1万和25.7万套小型仓库。房企、REITs和专业小型仓库运营机构在美国迷你仓库运营机构TOP10企业中三分天下。从机构类型来看，前10名机构中，房企占比40%，REITs和专业小型仓库运营机构均占比30%;TOP3中，房企占比为2/3;运营小型仓库最多的Greystar是房企，达到41.56万套。由此来看，房企、REITs和专业小仓库运营机构在迷你一楼仓库运营规模上旗鼓相当，而且越是头部企业，房企占比越高。

　　在运营成本端，好管家迷你仓也具备较强的管控水平。首先，规模化扩张加上信息化平台的建设，租客日常支付租金、以及相关一系列请求均可以通过网站在线上完成。信息化平台的完善构建不仅让租客在租赁的全流程中高效便捷，还极大节省了好管家迷你仓运营过程中的可变的招租宣传费以及因人员配置产生的工资支出。其中，尤其是在占比较大的人员工资支出上公司管控能力较强，这主要得益于IT系统的建设与更迭为好管家仓储管理的人员配置精简提供了基础。同时，部分服务采用的是与第三方进行市场化合作(比如搬家以及家具租赁等)，使得公司并未产生冗余的后台人员，有利于运营成本的控制。根据好管家自助仓官网数据显示，其物业项目均配置一名社区管理人员，并且根据物业仓间数量再配置0-2个其他团队成员，精简的人员配置结构使得好管家连锁仓储的人仓比(人均管理仓间数)总体维持在100以上，甚至部分项目达到200以上。

　对我国长租小型仓库企业的借鉴

　　高效多元的融资、适时调整且精准的投资策略、出色的招租运营以及较强的成本管控是美国长租小型仓库企业能够保持市场领先的优秀基因。尽管我国目前尚未推行REITs，美国长租小型仓库融资端的优势对我国自助迷你仓储运营企业的借鉴有限，但当前我国REITs正处于加速推进阶段，可以预期，一旦REITs正式落地，通过REITs自持社区仓库将成为主流的运营模式之一。

　　就现阶段而言，投资以及运营阶段的发展经验更值得我们借鉴：布局核心城市实现有质量的规模化扩张是实现市场领先的前提，通过全流程的便利服务提高出租率并产生一定的租金溢价是关键，而IT能力以及较高的人员管控效率则是收入增长最终转化为盈利增长的保障。