日本三大都市区物流仓储行业发展情况报告

日本三大都市区物流仓储行业发展情况报告

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日本电商的扩张拉动了库存总量。这反过来又带动了物流需求，由于需要更大的仓库来容纳自动化设施和机器人技术，以及为解决司机短缺问题而在全国范围内分散的基地搬迁，也催生了对现代物流的需求。

大型多租户物流设施 (LMT) 市场的全年净吸纳量在 2019 年达到 100 万坪，三大主要都会区加起来也将达到 100 万坪。这将是有史以来的最高水平，超过此前 2018 年创下的 40% 的纪录。大爆发有两方面的需求驱动力：一是电商快速增长，二是解决劳动力短缺的措施。

领先的电商企业由于其全品类的产品供应和扎实的交付能力，销售量稳步增长。然而，在网上商城上提供产品的企业却担心无法在内部积累销售数据。只有与消费者直接对接，才能梳理出销售记录，有效地进行产品的营销，然后在经营策略上加以利用。因此，他们在利用网上商城的同时，也在积极寻求通过自己的电商网站、电视购物节目等渠道，直接销售给习惯于送货上门的消费者。这就意味着，除了通过网络平台销售的商品，他们还需要提供自己掌控的商品，这就增加了他们的整体库存量。

实体店销售方式的改变也带来了额外的物流需求。最近重新开张的涉谷 PARCO 包括服装类商品，实际上并没有库存。店内商品只供顾客试穿，而购买商品则是通过店内的电脑屏幕进行购买，商品从仓库直接运到顾客家中。这类店面的出现，为配送中心的作用提供了额外的空间。

大东京地区

2019年对于大东京地区的 LMT* 市场来说，似乎将是创纪录的一年。新增供应量预计将达到创纪录的 60 万坪，为 2004 年调查开始以来的最高值，净吸纳量预计将达到 69 万坪，也是创纪录的高点。2019年第 4 季度空置率首次跌破 2%，为历史上首次。在2019年竣工的 25 个LMT设施中，有 9 个设施已出租，作为 整栋大楼租赁给物流和电子商务公司，而许多其他设施在建成之前就已经找到了租户。

2020年的新增供应量预计将同比下降 30% 至43万坪，目前预计 2021 年的新增供应量为 65 万坪，甚至比 2019 年还多。这意味着，虽然 2020 年的空置率将维持在 2% 左右的低位，但预计从 2021 年下半年开始，新增供应量集中的 2021 年第四季度，空置率将小幅上升，预计 2021 年第四季度将达到 5% 左右。大东京地区的有效租金 2019 年第 4 季度按年上升 2.4% 至每坪 4,250 日元。世邦魏理仕预测，到 2021 年第四季度将增长 2.1%。虽然租金将继续上涨，但步伐可能会更加缓慢。这是因为很难设想空置率创下历史新低的情况会进一步大幅下降，而且从 2021 年下半年开始，供需紧张的局面应该会略有缓解。

2018年第三季度为 21.2%，2019 年第四季度降至 2% 左右。世邦魏理仕认为，到 2020 年，健在道地区的空置率趋势是 3%-6% 左右，但由于新增供应量相对较多，2020年下半年可能会比其他地区有所上升。2019年，建大道地区的新增供应量有限，为 9.9 万坪，这也是供需状况改善的原因之一。不过，2020年新增供应量将跃升至 17 万坪。

2021年，大东京地区的供应量整体上会有大量的供应，这意味着可能需要时间来吸引一些设施的租户。这其中可能包括那些地理位置较差的地区，以及由于物流设施的集中，预计会出现招租环境和道路条件恶化的地区。多层仓库也可能会有困难，因为它们的建筑面积灵活性和楼板面积都不如有坡道的建筑物。鉴于需求的力度，很多设施建成后很快就被占用，但箱式设施的租赁进度相对较慢。在供应量大、可供选择的项目多的时期，这类设施的竞争力可能会更弱。

东京湾区

2019年 1 个新设施投入市场，并在建成后全部出租。2019年二季度以来，空置率维持在 0.0% 左右。有 1 个新设施计划分别于 2020 年和 2021 年竣工，但空置率可能会维持在 1% 至3%左右的低位。该地区的空置率非常低，甚至包括非LMT 仓库在内的空置率也很少。这给租金整体带来了较大的上涨压力，2019年 LMT 设施的有效租金首次突破 7000 日元。2019年第四季度有效租金同比增长 5.0% 至每坪 7,110 日元。世邦魏理仕预计 2021 年第四季度的租金将比 2019 年第四季度上涨3.4%。

盖坎多地区

2019年第二季度的空置率为 0%，预计2019 年第四季度的空置率仅略微上升至 1% 左右，因为供需平衡仍然非常紧张。未来两年内有 5 个新设施计划竣工，其中 3 个将于 2021 年第四季度竣工。这意味着在 2021 年中期之前，空置率可能会保持在低位。2019年第四季度的有效租金按年上升 1.7% 至每坪 4,920 日元。世邦魏理仕预计 2021 年第四季度的租金将比 2019 年第四季度上升5.3%，为大东京四大区域中的最高增速。

16号公路地区

2019年新增供应量超过 34 万坪，略低于 2016 年大东京地区整体新增供应量 36 万坪的水平。尽管新增供应量可观，但自 2018 年第 4 季度以来，空置率有所下降，2019年第 4 季度空置率维持在 2% 以下。由于 2020 年新增供应量将沉淀到 22 万坪，供需紧张的状况可能会持续下去。不过，预计 2021 年将有 42 万坪的新增空间上线，为历史最高水平。因此，预计从 2021 年下半年开始，供应量将开始逐步攀升，预计当年年底空置率将超过 5%。在供应量集中的地区，新设施的出租时间可能会比以前更长。不过，考虑到该地区迄今已吸收了大东京地区约一半的需求量，实际租金总体上可能会出现稳健的增长。2019 年第四季度的租金按年上升 2.2% 至每坪 4,190 日元，世邦魏理仕预计，2021年第四季度的租金将比 2019 年第四季度上升2.4%。

剑道区

2019年新增供应量为 9.9 万坪，三年来首次跌破 10 万坪。这导致供需平衡状况急剧改善，预计空置率将从 2018 年第三季度的 21.2% 的最高峰下降到 2019 年第四季度的 2% 左右。空置率改善背后的另一个因素是其他三个区域的大面积空置单位减少，尤其是邻近的 16 号线区域。世邦魏理仕预计，未来两年肯奥岛地区的空置率将在 3% 至6%左右的趋势。不过，由于空置率高于其他地区，加上 16 号公路地区预计 2021 年将有大量供应，预计租金增长乏力。有效租金预计将增加，2019 年第四季度租金同比增长 1.8% 至3360日元。世邦魏理仕预计 2021 年第四季度租金较 2019 年第四季度上涨0.9%。

大阪地区

在大大阪地区 LMT* 市场，自 2017 年以来的两年半时间里，空置率一直维持在 10% 以上，全年新增供应总量达到29 万坪，创下历史最高。但在 2019 年，空置率逐渐下降，到 2019 年第三季度降至 5.6%，到2019 年第四季度下降至 4%。空置率下降背后的因素包括 2019 年供应量有限，仅有 10 万坪，为近 4 年来的最低水平，而净吸纳量高达 20 万坪，仅次于 2018 年。兵库县的内陆地区是吸收了这一需求的地区之一。在 2019 年建成的 7 个设施中，兵库县内陆地区的 4 个设施到 2019 年第四季度已全部入驻。在其他地区，虽然截至 2018 年第 4 季度，临海地区有 8 个设施的空置面积超过 1000 坪，但到 2019 年第 4 季度，这一数字下降到只有 2 个。2019年，临海地区的净吸纳量超过 10 万坪。

在 2020 年一季度触底后，空置率会逐渐上升。计划在 2020 年新建的 5 个设施中，有一个是可出租面积超过 10 万坪的超大型设施（面积合计 16 万坪）。因此，这个新设施的租赁需要一定的时间。空置率预计上升的另一个原因是，2021年的新增供应量预计为 28 万坪，接近 2017 年录得的历史最高水平。不过，考虑到新兴区域的稳定吸纳以及临海地区的需求复苏，预计未来两年的空置率将维持在 7% 左右。

有效租金在 2018 年触底 3,480 日元 / 坪后有所回升，预计 2019 年第四季度的有效租金同比上涨 5.1% 至3,710日元，达到 2016 年第四季度的水平。尤其是临海地区的租金，2019年第 4 季度同比增长 7.1%。不过，由于空置率可能会逐步上升，租金涨幅可能会略微放缓。世邦魏理仕预计 2021 年第四季度的租金将比 2019 年第四季度上升1.1%。

大名古屋地区

大名古屋地区 LMT* 市场 2019 年的新增供应量共计 10 万坪，超过了此前 2017 年创下的 9 万坪的地标性指标。

大名古屋地区市场的存量楼盘面积在过去三年中增长了 2.6 倍。2019年第二季度空置率暂时达到 17.3%，2019 年第四季度下降到 10% 左右。空置率的大幅波动源于市场仍处于相对初级的发展阶段，仅为大东京地区市场的十分之一左右。因此，新物业的入住率对整体市场空置率的影响要大得多。不过，据世邦魏理仕估计，截至 2019 年第四季度，实际只有 5 个设施有空置空间，说明供需状况几乎没有缓解。

已宣布将在 2021 年之前建成的设施有两处，均位于郊区，而这两处设施均位于没有 LMT 设施发展记录的郊区。由于这里是 LMT 设施的新兴领域，因此很难预测需求量，但考虑到目前缺乏可供选择的设施，租赁可能会有所进展。虽然受新增供应量的影响，空置率可能会暂时上升，但不太可能超过 10%，预计到2021 年底，空置率将在 4% 左右。因此，世邦魏理仕认为，租金将维持边际上升趋势。虽然新兴地区的新楼盘可能会压低平均租金，但通往名古屋市中心的交通便利的地区空间紧张，可能会对租金造成上行压力。整体而言，2019 年第四季度的有效租金按年上升 0.6% 至每坪 3,570 日元，预计 2021 年第四季度的租金将比 2019 年第四季度上升1.4%。

THE END