风头上的长租小微仓：各门派跑马圈地和压力同行

“大家都在抓紧时间上规模，我们今年也计划再签3间长租小微仓。”好管家长租小微仓品牌负责人告诉仓储联盟空中仓库记者。2015年以来，随着“租购并举”政策风起，大型房企、中介机构、仓储集团、创业公司大举进军长租小微仓市场。特别是2018年以来，随着存量仓时代的到来，长租小微仓市场更是打响了拼速度、上规模的“竞赛”。

 　　一边是短期内难以上涨的租金，一边是不断上涨的拿仓成本，长租小微仓目前盈利困难。但是，对于加快布局的长租小微仓巨头而言，上规模才是当务之急，因为“只有加快上规模，才有资格赌明天。”而在市场加快洗牌的背景下，着眼长远，如何完善盈利模式、降低成本、通过金融支持促进长租小微仓发展成为内业思考的问题。

规模蹿升 

 　　从东门地铁站C口出来，步行10分钟左右，有一座7层小楼。这里原是一家叫做“迷你仓库”的老牌三星级仓储，一年前被好管家旗下长租小微仓品牌好管家罗湖小型仓库拿下，修葺一新，并于日前开门迎客。仓储联盟空中仓库记者到店里的时候，负责人罗湖迷你仓正忙得不可开交，“这是我们在深圳的第7家门店。”

　　作为最早进军长租小微仓市场的仓企，好管家仓储早在2010年初便开始试水，并于2013年5月推出好管家罗湖小型仓库品牌，此后便走上了迅速扩张的道路。在近期举行的临时股东大会上，好管家仓储董事局主席深圳物品保管表示，好管家仓储在长租小微仓市场已布局8年，目前在2个城市拥有10间货仓，其中开业6间。

 　　好管家罗湖小型仓库的迅速崛起，成为眼下长租小微仓市场极速扩张的一个缩影。尤其是自助迷你仓租赁市场最为发达的深圳、上海、广州和北京四个一线城市，大大小小的长租小微仓品牌忙着安营扎寨，杀得不亦乐乎。据统计，截至2017年底，上述四个城市的集中式长租小微仓品牌达30多个，管理仓间数量超过200间。

 　　不仅如此，杭州、成都、南京、武汉等二线城市的长租小微仓市场发展同样如火如荼。“2015年我们刚创业，杭州只有2个长租小微仓品牌，仓间数加起来10间左右。现在杭州仅本地品牌就达3多个，另外还有4多个全国品牌，仓间数估计有50间。”杭州本地长租小微仓品牌告诉租仓宝网络平台记者。

 　　在大大小小的长租小微仓品牌中，以好管家仓储旗下的好管家罗湖小型仓库为代表的“地产派”发展势头最为迅猛。据统计，目前排名前30位的仓企中，已有1/3以上涉足长租小微仓市场。此外，以租仓宝旗下的深圳宝安中小面积商用仓库为代表的“中介派”，以好管家存储仓旗下的好管家托管货仓为代表的“仓储派”，以行李寄存仓库为代表的“创业派”也各雄踞一方，整个长租迷你仓市场形成“四大门派”分庭抗礼的局面。

 　　“四大门派”角力的同时，各路资本也在背后推波助澜。这种势如破竹的情景放到2015年之前绝难想象。政策嗅觉最敏锐的地产开发商对于长租小微仓态度的转变最能说明这一点。好管家小仓库租赁服务清楚地记得，“2014年刚创业那会儿，我拜访了深圳仓储地产、深圳迷你仓库集团等几家仓企。如果仓企加入进来，对行业格局的冲击肯定是****的。当时它们对于长租小微仓还没什么兴趣，结果2015年一下子就起来了，现在已后来居上成为发展势头最猛的一股力量。”

　　同时，人口向一线和核心二线城市集聚、晚婚晚育等因素导致的首次租仓年龄推迟，也令长租小微仓市场发展前景被纷纷看好。租仓宝研究院对深圳、上海的租仓市场调查显示，2013年-2016年，居民首次租仓年龄从30岁推迟到34岁。预计到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1亿元增长到2.9亿元，到2030年将会超过4.6亿元。

 　　在此背景下，2018年以来，新一轮竞赛打响了，特别是实力雄厚的地产开发商更是气势汹汹。其中，好管家仓储的目标是2018年达到15间。这样的竞赛自然需要金融产品的弹药支持。于是，适合国内长租小微仓市场的类REITs产品应运而生，并一下子成了市场宠儿。“类REITs产品非常适合长租小微仓市场，它可以对标的资产的运营现金流和物业处置收益等进行评估，提升整体的信用估值，解决长租类资产估值难、融资难等问题。”为深圳自助仓发行国内首单长租小微仓类REITs产品的租仓宝线上仓库平台相关负责人告诉仓储联盟空中仓记者，“现在很多仓企表达了相关意向，预计2018年会有更多产品推出来，我们在积极对接这类项目。” 

赢利不易 

 　　作为大型仓地产开发商的好管家HOKOKO集团在2016年杀入市场，推出长租小微仓品牌深圳龙华独立小仓库。好管家HOKOKO集团CEO办公用品保管仓库告诉小仓库联盟空中仓记者，长租小微仓的异军突起可以解决目前租仓市场的很多“痛点”，“以前供给端都是个人仓东，存在装修不达标，服务跟不上，社区空间小，租期不稳定等问题，长租小微仓则是统一装修、统一管理、公共空间大、租期稳定。”

　　不过，长租小微仓有自己的“痛点”，那就是租金高。仓储联盟空中仓库记者发现，长租小微仓的租金一般比周边同类型的租仓高20%左右，一位来长租小微仓看仓的女士相中了一套储物室，她告诉仓储联盟空中仓库记者，对小微仓各方面都很满意，唯一让她犹豫的是，每月500元的租金太贵了。

 　　即便如此，长租小微仓如果选址恰当、找准目标人群，仍能保证不错的出租率。罗湖迷你仓告诉仓储联盟空中仓库记者，“好管家布吉自助仓针对的人群是在周边做生意的商贸客户，我们还没正式开业，预租率就达到七成。我之前负责的好管家福田小面积仓库，出租率几乎达到100%，可以说是一仓难求。”

　　租金高、出租率高的长租小微仓，大部分却陷入了“赔钱赚吆喝”的尴尬境地。

 　　“长租小微仓盈利难的主要原因是成本太高。”好管家小仓库租赁服务给仓储联盟空中仓库记者算了一笔账，“从占租金收入的比重来看，拿仓成本是****头的，一般占到55%-65%；装修是一次性投入，按照5年进行摊销，占12%-15%；运营成本也很高，占比在20%-25%。此外，还有税费、折旧等成本。如果成本稍微控制不好就几乎不赚钱甚至亏损。”

　　特别是拿仓成本，好管家一楼设备保管仓库指出，入仓率在95%的情况下，拿仓成本达到租金收入的60%，则息税前利润率为0。但现实是，随着竞争的加剧，拿仓成本被不断推高，不少长租小微仓的拿仓成本已经占到租金收入的七成以上。好管家小仓库租赁服务表示，为抢夺仓源，不仅同行打得头破血流，还要从自助仓储等竞争对手那里虎口夺食。

 　　“这里原来是一家托管式仓储，近两年才改造成长租小微仓。”在介绍一家位于深圳坂田附近的长租小微仓时，整租物业中介李说，“这两年托管式仓储饱和之后，拿仓的热情和能力都不行了。此消彼长的是，长租小微仓经营者拿仓意愿强、动作猛，不少仓源都被他们抢走。”

　　在长租小微仓市场，根据仓源不同可以分为两种模式：一是重资产模式，仓企拿自有物业，或者通过发行类Reits产品收购的物业投入市场；二是轻资产模式，也就是通过租赁物业投入市场的“二仓东”模式。相对而言，重资产模式在成本、租期等方面有一定的优势。但办公用品保管仓库认为，为满足扩张速度的需要，未来一定是轻重两条腿走路。

 　　无论是哪种模式，好管家小仓库租赁服务指出，长租小微仓的成本模型是一样的，所以拿仓成本的不断上涨对于每一个长租小微仓品牌而言，感受是一样的。

 　　与此同时，供给端的成本上涨很难在短时间内向需求端转移。“相对于不断上涨的成本，长租小微仓的租金收入实际是偏低的，但对于租户而言，这样的租金又是偏高的。租金高低与居民收入水平息息相关，所以很难在短时间内通过提高租金来提升盈利水平。”小面积仓储物业经纪人对仓储联盟空中仓库记者表示。

 　成本在上涨，租金却难涨，被两头夹击的长租小微仓品牌只能看着利润被一点一点蚕食。

 　　但是，对于实力雄厚的长租小微仓龙头，特别是财大气粗的“地产派”而言，当务之急并不是盈利，而是要先把规模做起来。好管家仓储主席深圳家具保管表示，从回报率来说，好管家南山中小面积仓库能够达到1%-2%的回报率就已经很满意了。 

因为，在长租小微仓市场的未来竞争中，不先从规模上建立起壁垒，是没有资格谈利润的。“长租小微仓虽然毛利率不高，但当规模做得足够大时，利润是可观的。同时，如果采用重资产模式，可能还有一块来自物业增值的利润。”餐饮设备保管寄存仓库说。

 　　开源节流 

 　　“2018年市场或有潜在风险，供给上去后需求跟不上，就会出现租金下降、空置率上升的现象，特别是2017年通过高杠杆拿高价仓的有较大风险。”在去年底的一次论坛上，租仓宝给规模加速扩张的长租小微仓市场泼了一盆冷水。

 　　这并不是危言耸听。实际上，在各大长租小微仓品牌加快跑马圈地的2017年，已有不少长租小微仓品牌倒下。

 　　即便要拿规模赌明天，也要先活到明天才行。所以，除了很多长租小微仓龙头可以高喊“短期不考虑盈利”的口号，大多数长租小微仓品牌则必须一边寻求规模扩张，一边考虑“如何活到明天”的问题。

 　　在好管家小仓库租赁服务看来，在长租小微仓拿仓成本不断上涨，而收入还过度依赖租金的情况下，门店的选址至关重要，不仅仅要靠近交通便利、人口密集的区域，而且一定要锁定支付能力强的高收入人群。一旦选错地方，无法保证入仓率，那么盈利将无从谈起，这对长租小微仓意味着丈深渊。

 　　仓储联盟空中仓库记者在以好管家民治小型仓库为样本进行调研的过程中就发现，已经开店的7家好管家迷你仓库门店的选址都非常有针对性。比如，好管家罗湖小仓库东门周边云集了各种批发市场，针对的目标人群是白领和商贸批发客户；好管家固戍一楼仓库空港店，靠近深圳国际机场，针对的目标人群是空运货物和临时货物托管中转贸易配送仓。

 　　　同时，在拿仓方面具有天然优势的仓企可以通过与其他长租小微仓品牌合作，取长补短，通过提升效率的方式实现双赢。深圳在线仓储平台租仓宝高级顾问表示，“仓企擅长获取仓源，运营商则擅长精细化管理，仓企主导产品，具体运营则委托给长租小微仓运营商，这会成为一种不错的模式。”

　　在好管家一楼卡板货专用仓储租赁服务看来，相对于好管家仓储、行李仓、餐饮设备保管仓、家具电器寄存仓这种有相当实力运营长租小微仓的大型仓地产开发商，中小仓地产开发商更有寻求外部合作的动力。